楼市还在涨? 潘石屹十年前就看透泡沫, 现在真相慢慢浮出水面

到了2026年4月，北京远郊有套老旧房子挂了120天没人来看，房主狠心降价百分之十五，还是没卖出去，同时上海内环一套次新房挂牌才七天就成交了，买家几乎没怎么讲价，这情况不是碰巧发生的，而是房子本身正在经历重新定价，过去人们总想着有房子就行，现在却意识到差劲的房子真有可能砸在手里。

这件事要从1992年海南说起，那时候潘石屹刚到海口，他没有去查GDP数据，也没有翻统计局的报告，而是带人蹲在房产中介门口数广告单，一家店门口贴了37张售楼广告，他就记下来，又跑到菜市场问摊主，一户人家平时买几斤橘子、几包烟，用来推算实际住的人数，最后算出来，海口人均报建面积达到49.7平方米，北京却只有7平方米，他立刻意识到，盖这么多楼房根本没人住，泡沫不是突然破裂的，它早就被街头日常的生活气息给戳穿了。

从2014年起，SOHO开始陆续卖掉资产，包括上海海伦广场、外滩地王股权以及京沪两地的五个项目，几年里总共套现三百多亿元。不少人认为潘石屹是在“逃顶”，实际上他并非赌房价会不会下跌，只关注一件事——这些房子能不能迅速变现。他担心的不是价格下降，而是资产卖不出去，变成资产负债表中难以甩掉的负担。如今再看，到2026年很多城市商办类项目的去化周期已超过60个月，而当年他出手的正是这类性质的资产。

城市之间的差距还在加大，上海三月份卖掉三万一千套二手房，创下五年来的最高纪录，但有些三线城市的房子库存要花三十四个月才能清完，差别不在于政策有没有放宽，而是看当地有没有产业支撑、年轻人愿不愿意留下来、学区能不能和房子挂钩，成都和杭州情况稳定，因为一半以上的大学毕业生选择留在那里工作生活，而东北和中部部分地区，年轻人流出超过百分之四十，房子连基本的人口依托都没有，自然就撑不住了。

房子越来越像普通商品，住建部从2025年开始规定拿地必须符合好房子的标准，采光、隔音和智能功能都成了硬性指标，现房销售试点扩大到23个城市，预售制度慢慢退出，保障房占新增住宅的比例从2020年的11%上升到2025年的32%，买房的人里有89%是为了自己住或者改善生活，投机的只剩不到5%，以前靠炒房赚钱的时代确实过去了。

潘石屹一直不相信房子用来住不是炒的说法，他关注租金和售价的比例，低于一比三百就觉得有风险，留意房企表格以外的欠债，超过净资产三成就提高警觉，还看土地储备和人口增长是否匹配，现在有人用降低利率放开限购来预测房价回升，但实际需求已经在下降，2026年三四线城市假结婚买房和离婚腾名额的现象减少了百分之六十七，说明那些旧方法真的不管用了。

我琢磨着，楼市没有变得复杂起来，大家终于开始用脚投票，有人在等着救市政策，有人早就把资产换成了现金，房子还是那个房子，我们对它的理解却悄悄变了。